Права и задължения на наемателя към етажната собственост: такси, участие в общото събрание, съдебни спорове. Съвети от адвокат по етажна собственост
В настоящата статия ще разгледаме актуален въпрос от нашата практика, който често се превръща в ябълка на раздора: Какви са правата и задълженията на наемателя към етажната собственост и докъде се простира неговата отговорност?
Често съседите прехвърлят всички финансови претенции директно върху наемателите, без да правят разлика между текуща поддръжка и основни ремонти.
От друга страна, собствениците на отдадени под наем имоти понякога се дистанцират от живота на входа, оставяйки наемателите сами да се справят с конфликтите.
Когато възникне спор, е необходимо да се потърси квалифициран адвокат етажна собственост, за да се изяснят законовите правомощия на страните.
Какъв е правният статут на наемателя в етажната собственост?
Законът за управление на етажната собственост не използва директно термина „наемател“, а разделя лицата в етажната собственост на три категории:
- собственици,
- ползватели и
- обитатели.
Наемателите попадат в категорията на „обитателите“ по смисъла на § 1, т. 5 от Допълнителните разпоредби на ЗУЕС. Това са лица, които не са собственици или ползватели (лица с учредено вещно право на ползване), но пребивават в имота на друго правно основание (в случая – договор за наем).
Тази тънка, но важна правна разлика е затвърдена и в актуалната съдебна практика. В свое Определение № 12514 от 09.06.2026 г. по в. ч. гр. д. № 4929 / 2026 г. Софийският градски съд (СГС) изрично посочва:
„Съгласно §1, т. 5 от ДР на ЗУЕС “Обитатели” са физически или юридически лица, които не са собственици или ползватели… но пребивават в тях на друго правно основание. Според разпоредбата на §1, т. 6 от ДР на ЗУЕС “Ползватели” са физически или юридически лица, които притежават вещно право на ползване върху чужда вещ… Като наемател на самостоятелен обект в сградата жалбоподателят-ищец има качеството обитател, а не ползвател по смисъла на закона.“
Какви права има наемателят в етажната собственост?
Наемателите имат право да участват в управлението на етажната собственост със съвещателен глас (чл. 5, ал. 1, т. 4 от ЗУЕС). Те могат да изразяват мнение, да правят предложения и да участват в дискусиите, но нямат право на глас при вземането на решения.
Изключения (когато наемателят МОЖЕ да гласува):
Ако притежава изрично писмено пълномощно с нотариална заверка на подписа от собственика на имота.
Какви са задълженията на наемателя към етажната собственост?
Макар и да не са собственици, наемателите имат почти същата отговорност за спокойствието и поддръжката на сградата в режим на етажната собственост.
Тяхното поведение е обвързано с редица законови правила.
Съгласно ЗУЕС, основните задължения на наемателя към етажната собственост включват:
- Плащане на текущите разходи: Заплащане на разходите за управление и текуща поддръжка на общите части (чистач, асансьор, ток за стълбището и др.) съгласно чл. 6, ал. 1, т. 10 от ЗУЕС.
- Опазване на общите части: Да не пречи на другите да използват общите части, да не ги завзема и да не им причинява вреди.
- Спазване на спокойствието и добрите нрави: Да не извършва в имота дейности, които създават безпокойство за съседите, по-голямо от обичайното, както и да спазва санитарните и хигиенните норми.
- Изпълнение на решенията на ОС: Да се съобразява с легитимните решения на Общото събрание и с Правилника за вътрешния ред.
- Запазване на конструкцията на сградата: Да не извършва ремонтни дейности, които влошават характеристиките на сградата, застрашават пожарната безопасност, или нарушават архитектурния вид и целостта на сградата.
- Осигуряване на достъп: Да осигури достъп в наетия апартамент за извършване на необходими проучвателни, ремонтни или аварийни дейности по общите части или инсталациите.
- Грижа за безопасността: Да се грижи за безопасната експлоатация на инсталациите и съоръженията и да подпомага пожарогасителната или аварийно-спасителната дейност при нужда.
- Отглеждане на животни: Да изпълнява нормативните изисквания при отглеждане на домашни любимци, без да пречи на непосредствените си съседи.
Какво НЕ е длъжен да прави наемателят?
- Плащане на основни ремонти: Наемателите не дължат плащания за такси към фонд „Ремонт и обновяване“ (чл. 50 от ЗУЕС), както и разходи за реконструкции, основно обновяване или подмяна на общи инсталации. Тези задължения тежат изцяло върху собственика на имота.
- Подаване на декларация за книгата на ЕС: Наемателят не е задължен сам да подава декларация по образец за вписване в книгата на етажната собственост – това е задължение на собственика на имота.
Кои такси дължи наемателя към етажната собственост?
За да се избегнат конфликти, законът ясно разграничава двата типа плащания:
- Разходи за управление и поддържане на общите части
Наемателят дължи разходите за управление и поддържане на общите части на етажната собственост, съгласно чл. 6, ал. 1, т. 10 от ЗУЕС. Това са текущите разходи, необходими за нормалното функциониране на сградата – например:
- за почистване, осветление на общите части,
- поддръжка на асансьора,
- възнаграждение на управителя и
- други текущи разноски.
- Вноски за фонд „Ремонт и обновяване“
Вноските за фонд „Ремонт и обновяване“ не се дължат от наемателя, а от собственика на самостоятелния обект.
Причината е, че тези средства се използват за извършване на основни ремонти, обновяване и подобрения на общите части на сградата. Те увеличават стойността на имота и са в интерес на неговия собственик.
Трябва ли в договора за наем изрично да е описано, че наемателят ще плаща текущите такси?
Не, не е задължително.
Дори в договора за наем изобщо да не е споменато заплащането на таксите за управление и поддръжка на входа, наемателят е длъжен да ги плаща по силата на закона.
Това задължение произтича пряко от чл. 232, ал. 2 от Закона за задълженията и договорите (ЗЗД), съгласно който наемателят е длъжен да плаща наемната цена и разходите, свързани с ползването на вещта.
Задължението е регламентирано и в чл. 6, ал. 1, т. 10 от Закона за управление на етажната собственост (ЗУЕС).
За разлика от „ползвателите“ (при които чл. 6, ал. 2 от ЗУЕС допуска изключения, ако е уговорено друго със собственика), при наемателите (обитателите) законът не предвижда възможност за „уговаряне на друго“ по отношение на наемателите към етажната собственост. Задължението за заплащане на текущите консумативи е нормативно установено и тежи върху намеателите в качеството им на ползватели на услугите в етажната собственост.
Въпреки това, законът не пречи на страните по договора за наем да уговорят различно вътрешно разпределение на тези разходи.
Страните могат изрично да се споразумеят, че текущите такси за поддръжка и управление ще бъдат поети и плащани от собственика (например като част от наемната цена или като допълнителен ангажимент), но това е много рядка хипотеза.
Дори когато наемателят е поел задължението да заплаща таксите за управление и поддържка на общите части, собственикът продължава да носи отговорност за тяхното заплащане пред етажната собственост съгласно чл. 6, ал. 1, т. 10 о ЗУЕС.
Договорът за наем не може да бъде противопоставен на етажната собственост и не освобождава собственика от задължението за заплащане на дължимите такси за управление и поддръжка.
Какво може да направи етажната собственост, ако наемателят откаже да плати?
Когато наемателят не изпълнява задължението си за плащане, етажната собственост разполага с редица законови средства за защита.
1. Покана за доброволно плащане
В повечето случаи първата стъпка е изпращането на писмена покана за доброволно изпълнение. В нея се посочват размерът на задълженията, периодът, за който се дължат, както и срок за доброволното им заплащане. Често именно тази мярка води до уреждане на спора без необходимост от съдебно производство.
2. Съдебно производство
Ако задълженията не бъдат погасени доброволно, етажната собственост може:
- да предяви иск против наемателя за събиране на неплатените такси,
- да подаде заявление за издаване на заповед за изпълнение по реда на чл. 410, ал. 1, т. 1 от Гражданския процесуален кодекс както и да претендира законната лихва за забава и направените съдебни разноски.
При уважаване на иска/заявлението съдът осъжда длъжника да заплати дължимите суми, а след влизане на съдебното решение/заповедта за изпълнение по чл. 410 ГПК в сила те могат да бъдат събрани принудително чрез съдебен изпълнител.
Важно е да се знае, че задължението на наемателя да заплаща таксите за управление и поддържка на общите части не освобождава собственика от отговорност пред етажната собственост.
Законът не установява приоритет между отговорността на наемателя и тази на собственика. Поради това, когато таксите не са заплатени, етажната собственост има право да ги търси и от собственика на имота. Ако неизпълнението се дължи на наемателя, собственикът може впоследствие да потърси от него възстановяване на платените такси за управление и поддръжка въз основа на договора за наем..
Може ли наемателят да иска отмяна на незаконосъобразни решения на Общото събрание?
Не, той няма такова право.
Съгласно чл. 40, ал. 1 от ЗУЕС право да иска отмяна на решение на ОС пред съда има единствено собственикът. Законът не предоставя това право на обитателите и ползвателите.
Ако правата на наемателя са нарушени от незаконосъобразно решение на етажната собственост, защитата може да се осъществи единствено посредством собственика на имота.
Собственикът е този, който трябва да предяви иск за отмяна на решението пред съда, за да защити интереса на своя наемател (в този смисъл е и цитираното по-горе Определение № 12514 от 09.06.2026 г. на Софийски градски съд).
Може ли Общото събрание да „изгони“ наемател от сградата?
Да, законът предвижда такава възможност.
Съгласно чл. 11, ал. 1, т. 10, б. „е“ от ЗУЕС, Общото събрание може да вземе решение за изваждане от сградата на собственик, ползвател или обитател по реда на чл. 45 от Закона за собствеността (ЗС) за срок до 3 години.
Това е възможно:
- ако използва или допуска да се използват неговите помещения по начин, който излага сградата на опасност от пожар или от значителни повреди, и
- ако систематически нарушава решенията на общото събрание
- ако систематически нарушава правилника или за вътрешния ред в сградата или добрите нрави.
За да бъде изваден наемателят, е необходимо решение на ОС, взето с мнозинство не по-малко от 75% от идеалните части от общите части.
Как да избегнем съдебни дела с наематели? Препоръки от адвокат по етажна собственост
За да си спестите излишни съдебни спорове с наематели или съседи, нашият съвет е да предприемете следните стъпки още при наемането или отдаването на имота по наем:
- Детайлен писмен договор за наем: Изрично разпишете коя страна кои такси заплаща.
- Вписване в Книгата на етажната собственост: Собственикът е длъжен в 15-дневен срок от настаняването на наемателите да ги впише в Книгата (чл. 7, ал. 2 от ЗУЕС). Това легитимира наемателя пред домоуправителя и Етажната собственост, която ще може да търси отговорност от него.
- Навременна консултация с адвокат: При първите признаци на сериозен конфликт с домоуправителя или съседите потърсете помощ от адвокат етажна собственост. Това ще ви спести незаконни действия от страна на етажната собственост спрямо Вас или наемателя или заплахи за принудително извеждане от сградата.
Ако сте наемател, чиито права са нарушени от съседи или от органите на управление на етажната собственост, или сте наемодател, чийто наемател отказва да заплаща дължимите такси към етажната собственост или системно нарушава вътрешния ред, не се колебайте да се свържете с Адвокатска кантора „Веселинова и партньори“.
Нашият екип разполага с богат практически опит в областта на етажната собственост и предоставя професионална правна помощ по спорове между собственици, наематели и управителни органи. Ако търсите адвокат етажна собственост София, ще Ви съдействаме с компетентна консултация, процесуално представителство и ефективна защита на Вашите права.
Свържете се с нас за консултация
Автор: адвокат Нина Веселинова
