Такси в етажната собственост по ЗУЕС: Всичко за разходите за управление и поддръжка и фонд „Ремонт и обновяване“

Такси в етажната собственост по ЗУЕС: Всичко за разходите за управление, поддръжка и фонд „Ремонт и обновяване“

В практиката ни като адвокати по етажна собственост по време на консултации много често се сблъскваме с въпроси като:

„За какво точно плащаме и как се определят таксите в етажната собственост?“

„Как се определя коя такса за какво отива, кой трябва да плаща на човек и кой – на идеални части?“

„Може ли Общото събрание да определя различен размер на вноските?“

В тази статия ще ви запознаем подробно с видовете такси в етажната собственост, начина на тяхното разпределение, как се определя размерът им и как се заплащат според ЗУЕС.

Парични задължения според Закона за управление на етажната собственост (ЗУЕС)

Законът за управление на етажната собственост (ЗУЕС) определя три основни вида парични задължения за собствениците и обитателите в една сграда:

1. Разходи за управление
2. Разходи за поддържане
3. Вноски за фонд „Ремонт и обновяване”

1. Разходи за управление

Според законовата дефиниция (§ 1, т. 11 от Допълнителните разпоредби на ЗУЕС), „разходи за управление“ са:

• Разходите за консумативни материали, свързани с управлението на сградата;
• Възнагражденията на членовете на управителните и контролните органи (Управител / Управителен съвет, Контролен съвет);
• Възнаграждението на касиера.

 2. Разходи за поддържане

Съгласно § 1, т. 11а от ЗУЕС, „разходи за поддържане“ са всички текущи разноски, необходими за нормалното функциониране на общите части. Те включват:

• Разходи за електрическа енергия, вода и отопление за общите части;
• Почистване и хигиенни материали;
• Абонаментно обслужване на асансьор;
• Разходи за портиер или охрана;
• Други разноски, необходими за поддържането на общите части на сградата.

 Разходите за управление и поддържане на общите части на сградата са периодични задължения, чрез изпълнението на които се обезпечава поддържането и ползването на общите части чрез заплащане на консумативните разходи- ток, вода, електричество, почистващи препарати и пр.

Именно поради своя консумативен и текущ характер, тези разходи се заплащат ежемесечно (съгласно чл. 48, ал. 8 от ЗУЕС).

3. Вноски за фонд „Ремонт и обновление“

За разлика от текущите разходи за консумативи, вноските във фонд „Ремонт и обновяване“ служат за дългосрочна поддръжка, заплащане на ремонти и непредвидени аварийни ситуации в сградата.

Средствата във фонда се разходват за: 

1. Ремонт, основно обновяване, реконструкция и преустройство на общите части или подмяна на общи инсталации и оборудване;
2. извършване на необходим ремонт на общи части на сградата
3. неотложен ремонт
4. изпълнение на мерките и указанията от техническия паспорт на сградата;
5. други разходи, определени с решение на общото събрание.

Вноските във фонда са ежемесечни и се заплащат от собствениците (съгласно чл. 50, ал. 2, т. 1 от ЗУЕС).

Как се разпределят разходите за управление и поддържане?

Съществуват два основни варианта за разпределяне на месечните разходи за управление и поддържане на общите части:

1. Разпределение по закон(ЗУЕС)
2. Разпределяне от Общото събрание

Законово разпределение на разходите (чл. 51, ал. 1 от ЗУЕС)

Според чл. 51, ал. 1 от ЗУЕС, разходите за управление и поддържане на общите части на етажната собственост се разпределят поравно спрямо броя на собствениците, ползвателите, обитателите и членовете на техните домакинства, независимо от етажа, на който живеят.

Общото правило е, че който ползва вещта, той следва да плаща и разходите за нея. Затова тези консумативни разноски се определят на човек, а не според притежавания процент идеални части от сградата.

Ако Общото събрание не е взело различно изрично решение за начина на разпределение, разходите задължително се начисляват по законовото правило на чл. 51, ал. 1 от ЗУЕС.

Тази позиция е трайно утвърдена и в съдебната практика на Върховния касационен съд (ВКС):

„Извършените консумативни разходи за текущо поддържане на общите части се разпределят съгласно чл. 51, ал. 1 ЗУЕС, независимо дали е било взето решение от общото събрание на етажната собственост“. Решение № 60274 от 15.12.2021 г. по гр. д. № 1081/2021 г. на ВКС, IV г. о., ГК

„Действително извършените консумативни разходи за текущо поддържане на общите части се разпределят съгласно чл. 51, ал. 1 ЗУЕС, независимо дали е било взето решение от общото събрание на етажната собственост.“ Решение № 60274 от 15.12.2021 г. по гр. д. № 1081/2021 г. на ВКС, IV г. о., ГК

Разпределяне на разходите за управление и поддържане от Общото събрание

Общото събрание има право да избере начина, по който да се разпределят месечните разходи за управление и поддържане, но единствено в рамките на изчерпателно посочените възможности в чл. 51, ал. 9 от ЗУЕС::

3. Поравно на човек: Според броя на собствениците, ползвателите, обитателите и членовете на техните домакинства (независимо от етажа). Важно: Собственикът на необитаем самостоятелен обект заплаща разходите за поддържане в размер като за един обитател;
4. Според процента идеални части: Съобразно притежавания процент идеални части от общите части на сградата;
5. Поравно на обект: В равен размер за всеки самостоятелен обект (апартамент, офис, магазин).

Разпоредбата на чл. 51, ал. 9 ЗУЕС е императивна и не търпи отклонение от разписаното в закона правило за поведение.

Това означава, че разпределянето на разходите по какъвто и да е друг начин, извън посочените три, прави решението незаконосъобразно и подлежащо на оспорване в съда по реда на чл. 40 от ЗУЕС.

Незаконосъобразно е разпределянето на квадратен метър застроена площ, на апартамент такса в един размер, а на офис различна такса, на собственик една такса а на обитател друга и всякакви възможни варианти.

ВАЖНО!

Незаконосъобразно е разпределянето на разходите:

• На квадратен метър застроена площ (площ на самостоятелния обект);
• При определяне на различни такси за собственици и за наематели/обитатели;
• При въвеждане на различни по размер такси според вида на имота (напр. една такса за апартамент, а друга по-висока – за офис или магазин);
• Всеки друг вариант, който се отклонява от трите законови опции по ЗУЕС.

Особени правила за разпределяне на разходите за управление и поддръжка

Законът за управление на етажната собственост (ЗУЕС) предвижда няколко изрични изключения и особени правила при определяне и начисляване на месечните такси:

1. Имоти в които се пребивава до 30 дни в годината – За самостоятелен обект (апартамент, ателие), в който се пребивава не повече от 30 дни в рамките на една календарна година, се заплащат разходите за управление и поддържане в размер, определен като за един собственик, ползвател или обитател (съгласно чл. 51, ал. 1 от ЗУЕС).

2. Освобождаване на малки деца от такси – Деца, ненавършили 6-годишна възраст, са напълно освободени и не заплащат разходите за управление и разходите за поддържане на общите части.

2. Обекти с търговска дейност и достъп на външни лица – Собственик, ползвател или обитател, който упражнява професия или извършва дейност в самостоятелен обект, свързана с достъп на външни лица, заплаща разходите за управление и поддържане в размер от трикратния до петкратния размер на редовната такса.

ВАЖНО!

За да се приложи този увеличен размер, е необходимо мотивирано решение на Общото събрание.

3. Самостоятелни обекти с отделен вход – За самостоятелни обекти, които имат отделен вход (извън общия вход на сградата), ако в тях да се упражнява професия или дейност с достъп на външни лица, разходите се заплащат по стандартния ред – поравно според броя на хората (съгласно чл. 51, ал. 1 от ЗУЕС).

4. Такса за домашни любимци (животни, подлежащи на извеждане) – Собствениците, ползвателите и обитателите, които отглеждат в имота животни, подлежащи на извеждане (напр. кучета), заплащат консумативните разходи за общите части (ток, вода, отопление, почистване и асансьор) за всяко такова животно в размер като за един обитател.

Кой определя размера на вноските за разходите за управление и поддържане ?

Единствено Общото събрание на етажната собственост има правомощието да определя размера на месечните вноски за управление и поддържане.

За да бъде валиден определеният размер на таксите, е задължително провеждането на Общо събрание и приемането на изрично решение с предвиденото в закона мнозинство (съгласно ЗУЕС). Нито Управителят (домоуправителят), нито Касиерът или Контролният съвет имат право самостоятелно да променят или определят размера на тези вноски.

Кой дължи разходите за управление и поддържане на общите части ?

Общото правило е, че който ползва вещта той трябва да плаща разходите за нея.

Именно затова, когато се прилага законовото правило за разпределение, консумативните разходи не се изчисляват спрямо процента идеални части от сградата, а поравно на човек.

Задължени лица:

Разходите за управление и поддържане се дължат в равен размер спрямо техния брой от:

• Собствениците;
• Ползвателите (лица с учредено вещно право на ползване);
• Обитателите (наематели и други лица, пребиваващи в имота) и членовете на техните домакинства.

Броят на собствениците, ползвателите и обитателите се вписва в Книгата на етажната собственост (чл. 7, ал. 2 от ЗУЕС).

ВАЖНО!

Липсата на вписване в Книгата на етажната собственост или погрешно вписаната информация НЕ освобождава лицата от задължението да заплащат дължимите си текущи разходи за сградата.

Законово основание за плащане на таксите

Задължението за заплащане на тези месечни вноски произтича пряко от законовите разпоредби на ЗУЕС:

• за собствениците : Съгласно чл. 6 ал. 1 т. 10 от ЗУЕС – „ заплащат разходите за управлението и разходите за поддържането на общите части на сградата;“
• за ползвателите: Съгласно 6 ал. 2 от ЗУЕС „Ползвателите на самостоятелни обекти в сграда в режим на етажна собственост имат задълженията по ал. 1, с изключение на тези по ал. 1, т. 9, освен ако не е уговорено друго между собственика и ползвателя.“
• за обитателите: Съгласно чл. 6 ал. 3 от ЗУЕС (3) Обитателите на сграда в режим на етажна собственост имат задълженията по ал. 1 с изключение на тези по ал. 1, т. 9 и 16.

Откъде се финансира фонд “Ремонт и обновяване”?

Източниците на финансиране на фонда са изрично регламентирани в чл. 50, ал. 2 от ЗУЕС и биват два основни вида::

1. ежемесечни вноски от собствениците в размер, определен с решение на общото събрание съобразно идеалните части на отделните собственици в общите части на етажната собственост, но не по-малко от един 1% от минималната работна заплата за страната.
2. други източници (например договори за наем на общи части, които етажната собственост е отдала под наем)

Как се разпределят вноските за фонд “Ремонт и обновяване” ?

Много често собствениците бъркат разпределението на вноските с определянето на техния размер. В ЗУЕС тези две понятия са ясно разграничени:

• Разпределението се определя пряко от закона (чл. 50, ал. 2, т. 1 от ЗУЕС).
• Размерът на вноската се определя от Общото събрание.

Съгласно чл. 50, ал. 2, т. 1 от ЗУЕС, вноските във фонд „Ремонт и обновяване“ задължително се разпределят съобразно идеалните части на отделните собственици от общите части на етажната собственост.

Законът поставя и следните задължителни условия:

1. Вноските да се заплащат ежемесечно;
2. Размерът за един собственик да бъде не по-малко от 1% от минималната работна заплата (МРЗ) за страната.

Разпоредбата на чл. 50 от ЗУЕС има императивен характер (т.е. тя е задължителна и не търпи отклонения).

За разлика от разходите за управление и поддържане, при фонд „Ремонт и обновяване“ ЗУЕС не предвижда никаква възможност Общото събрание да гласува друг начин за разпределяне – например поравно на човек (обитател) или поравно на самостоятелен обект (апартамент). Всяко решение на Общото събрание, което разпределя този фонд по друг начин, освен на идеални части, е незаконосъобразно.

Ако общото събрание е взело решение за създаване на фонд „Ремонт и обновление“, но няма взето решение за определяне размера на годишната вноска към този фонд за съответната година, но при определен от законодателя минимален размер на тази вноска (1% от МРЗ), при предявяване на съдебен иск, претенцията следва да бъде уважена в размер на 1% от минималната работна заплата за съответния период.

Как се определя размерът на вноските за фонд “Ремонт и обновяване” ?

Размерът на вноските за фонд “Ремонт и обновяване” се определя с решение на Общото събрание, но следва да бъде спазен законово определения минимум – 1% от минималната работна заплата за страната.

Вземането на решение от Общото събрание е абсолютно необходимо условие. В този смисъл е и константната практика:

„Съгласно законовите разпоредби задължително размерът на ежемесечни вноски във фонд „Ремонт и обновяване“ следва да бъде гласуван с решение на ОС на ЕС, т.е. правното задължение за заплащане на парична вноска в бюджета на етажната собственост възниква само ако тя е определена съобразно изискванията на закона.“ Решение № 2922 от 11.05.2020г. на СГС по в.гр.д. № 1819/2019г.

С оглед на последните изменения в закона, определянето на вноските за Фонда подлежи и на публично обявяване.

Размерът на гласуваните ежемесечни вноски за фонд „Ремонт и обновяване“ подлежи на вписване в Единния централизиран регистър на етажната собственост, поддържан от Министерството на регионалното развитие и благоустройството (съгласно чл. 47е от ЗУЕС).

Кой дължи вноски за фонд “Ремонт и обновяване” ?

За разлика от текущите разходи за управление и поддържане (които се плащат от и от ползватели и обитатели), вноските за фонд „Ремонт и обновяване“ се дължат единствено и само от собствениците на самостоятелни обекти в сградата.

Това изрично задължение за собствениците е регламентирано в чл. 6, ал. 1, т. 9 от ЗУЕС, според който те са длъжни да: „ заплащат разходите за ремонт, реконструкция, преустройство, основен ремонт и основно обновяване на общите части на сградата, подмяна на общи инсталации или оборудване и вноските, определени за фонд “Ремонт и обновяване”, съразмерно с притежаваните идеални части;“

Причината за тази разлика е, че инвестициите за основен ремонт, подмяна на инсталации, ремонти и подобрения увеличават стойността на сградата.

Поради това законът изрично освобождава ползвателите и обитателите от това задължение чрез разпоредбите на чл. 6, ал. 2 и ал. 3 от ЗУЕС.

Ползвателите и обитателите дължат единствено консумативните и текущите разходи за ползването на сградата, освен ако между собственика и наемателя/ползвателя не е уговорено друго в договор. Повече за задълженията на наемателите (обитателите) можете да прочетете в нашата стария Права и задължения на наемателя към етажната собственост: такси, участие в общото събрание, съдебни спорове. Съвети от адвокат по етажна собственост

Как се заплащат таксите към етажната собственост?

Задълженията се заплашат

• По банкова сметка: В специално откритата разплащателна сметка на етажната собственост.
• В брой: На касиера или управителя срещу издаване на приходен паричен ордер (квитанция).

Съгласно разпоредбите на чл. 51, ал. 8 и чл. 50, ал. 3 от ЗУЕС, средствата за управление и поддържане на общите части, както и вноските за фонд „Ремонт и обновяване“, се събират в индивидуална разплащателна банкова сметка на името на Етажната собственост.

• Управление на сметката: Разпореждането със събраните средства по сметката се извършва от Председателя на Управителния съвет (Управителя/Домоуправителя).
• Контрол: Всяко разходване на суми от сметката се осъществява единствено въз основа на предварително взето решение от Общото събрание.

Банкова сметка на етажната собственост не е задължителна.

Таксите могат да се събират и в брой.

Откриването на банкова сметка не ограничава възможността таксите да се събират и в брой от касиера или управителя на сградата.

Цитираните по-горе разпоредби от ЗУЕС и взетото решение на Общото събрание въвеждат задължение на управителя на ЕС да открие такава сметка, в която ежемесечно, след събирането на вноските, същите да се внасят.

Неизпълнението на задължението на управителя да открие такава сметка, респективно да внася ежемесечно сумите, не освобождава етажните собственици, ползватели и обитатели от задължението им, по силата на валидно взетото решение на Общото събрание, да заплащат ежемесечно тези вноски, а е относимо към отговорността на управителя пред Етажната собственост. В този смисъл Решение от 22.06.2015 г. по гр. д. № 72019/2014 г. на Софийски районен съд.

Ако във вашата сграда е взето неясно или спорно решение за определяне на таксите, сблъсквате се с неизрядни платци или имате въпроси относно правата и задълженията си според закона, не се колебайте да потърсите съдействие от опитен адвокат по ЗУЕС.

Екипът на Адвокатска кантора „Веселинова и партньори“ е на ваше разположение за консултации, анализ на решенията на Общото събрание и професионално правно съдействие.

Свържете се с нас за консултация

Автор: адвокат Нина Веселинова