С кантората ни се свърза клиент с оплакване, че дружество-посредник при сделки с недвижими имоти (брокер) отказва да върне платено стоп капаро, предоставено за покупка на имот в гр. София. Това е казус, който все по-често се среща на пазара на недвижими имоти..
Плащането на стоп капаро при покупка на имот е обичайна практика на пазара на недвижими имоти, но често крие сериозни рискове за купувача. В много случаи сделката не се реализира, а брокерът отказва да върне получената сума, позовавайки се на договорни клаузи или твърдения за вина на клиента. Това поставя въпроса: Длъжен ли е брокерът да върне стоп капарото и при какви условия?
В настоящата статия ще разгледаме реален съдебен казус, при който брокер е осъден да върне стоп капаро, както и какви са правата на всеки купувач на имот в подобна ситуация.
Казусът
На 07.03.2024 г. между клиента (Купувач) и дружество-посредник при сделки (брокер) е сключен договор за гаранция, по силата на който купувачът е заплатил 3000 евро. Сумата е платена като депозит за закупуване на недвижим имот, срещу задължението на брокера да договори условията за покупка на имота между Продавача и Купувача.
Съгласно договора, брокерът поема задължение да съдейства активно за сключване на предварителен договор, като договори параметрите по покупката – цена в размер на 322 000 евро, условията за финансиране, плащане, предаване на владение и др.. Страните са уговорили и конкретен срок за сключване на предварителен договор до 29.03.2024 г., който да уреди правата и задълженията им до окончателната сделка.
В договора са предвидени ясни срокове и последици:
- Брокерът следва да съдейства на Купувача и да уговори с Продавача условията по сделката до 14.03.2024 г.
- При непостигане на договорените параметри брокерът трябва да върне стоп капарото
- При подписване на предварителен договор в срок до 29.03.2024 г – стоп-капарото също следва да бъде възстановено
Въпреки тези ясни договорни ангажименти, в конкретния случай брокерът не предприема никакви реални действия за изпълнение на задълженията си, като посредник:
- не са проведени ефективни преговори с Продавача на имота,
- не са провеждани разговори за сключване на предварителен договор съгласно параметрите, определени в договора за гаранция
- не са представени необходимите документи, удостоверяващи собствеността на имота не е изготвен и предоставен проект на предварителен договор, както и
- не е предоставена каквато и да е информация на Купувача за последващите действия по сделката
Липсата на всякаква комуникация и съдействие от страна на брокера поставя купувача в несигурно положение и в обективна невъзможност да изпълни договорените си ангажименти.
В резултат на бездействието на брокера не се стига до сключване на предварителен договор. Именно този факт се оказва решаващ за последващото развитие на спора и възникването на правото на купувача да претендира връщане на платеното стоп капаро.
По наш съвет Купувачът отправи писмена покана до брокера за доброволно връщане на платения депозит, като му предостави и разумен срок за изпълнение.
Въпреки това, брокерът отказа да възстанови платената сума, поради което Купувачът реши да потърси правата си по съдебен ред.
След анализ на случая и събраните доказателства нашия екип от адвокати предяви иск за връщане на стоп капарото.
Обезпечителни мерки
Преди да започне същинския съдебен процес образувахме обезпечително производство за налагане на запор върху банковите сметки на брокера.
Основната цел на тази мярка беше да се предотврати възможността по време на съдебния спор посредникът да се разпореди със своите парични средства и по този начин да осуети бъдещото удовлетворяване на вземането. Налагането на запора осигури „замразяване“ на паричните средства по сметките на дружеството – посредник и създаде гаранция, че при успешно приключване на делото, присъдената сума ще може да бъде реално събрана.
След като се уверихме, че вземането на клиента е надеждно гарантирано пристъпихме към същинския съдебен процес.
Решението
В хода на делото доказахме, че сумата е платена на валидно основание – сключен договор за гаранция, но впоследствие това основание е отпаднало, тъй като не се е стигнало до сключване на предварителен договор. Именно при такава хипотеза законът предвижда, че полученото следва да бъде върнато, тъй като отпада правото на другата страна да го задържи.
Съдът прие за безспорно установено, че:
- купувачът е заплатил сумата от 3000 евро (5867 лв.) като стоп капаро за покупка на имот,
- предварителен договор не е сключен, както и че
- договорът за гаранция е прекратен (в т. 7 е уговорено, че при непостигане на посочените параметри на сделката и в посочения срок, Посредникът се задължава да върне на Купувача сумата, предадена като гаранция, в тридневен срок след писменото им поискване и договорът се прекратява)
В резултат на това съдът стигна до ключовия правен извод, че основанието, на което гаранцията е била получена от посредника, е отпаднало, поради което сумата подлежи на връщане.
Позовавайки се на практика на Върховен касационен съд, съдът подчерта, че при иск за връщане на платено стоп капаро не се изследва коя от страните е виновна за несъстоялата се сделка за покупка на недвижим имот.
Достатъчно е да се установи, че:
- е дадена сума и че
- основанието за нейното задържане е отпаднало.
С други думи – когато има платено стоп капаро, но сделката не се осъществи при договорените условия, купувачът на имот има пълното право да търси обратно платената сума по съдебен ред, независимо кой е виновен за това, че сраните не са сключили сделка.
Именно поради това съдът постанови решение, с което осъди брокера да върне стоп капарото в пълен размер.
Резултатът
В резултат на постановеното съдебно решение:
- Купувачът успешно осъди дружеството-посредник да му върне депозита от 3000 евро (5867 лв.)
- Брокерът не обжалва решението
- Съдът присъди в полза на клиента и всички направени разноски, на основание чл.78, ал.3 от ГПК, включително:
- Разноски и адвокатско възнаграждение за обезпечително производство по налагане на запора
- Разноски и адвокатско възнаграждение за представителство в исковото производство
- Съдът издаде изпълнителен лист срещу брокера за всички присъдени суми
След влизане в сила на решението беше образувано изпълнително дело, чрез което наложеният запор върху банковите сметки на дружеството осигури реалното събиране на вземането.
Този случай ясно показва, че при правилна правна стратегия и своевременни действия, купувачът на имот може не само да спечели съдебния спор, но и ефективно да си върне платените суми.
Не на последно място, консултацията с адвокат преди плащане на стоп капаро може да ви спести значителни проблеми. Професионалният правен съвет ще гарантира, че интересите ви като купувач на имот са защитени още в началния етап на сделката.
Ако сте купувач на имот, платили сте стоп капаро, а брокер отказва да върне сумата – не отлагайте предприемането на действия. Подобни ситуации изискват бърза и адекватна правна реакция, за да се защитят ефективно вашите права и да се избегнат допълнителни финансови загуби.
Нашият екип разполага с практически опит в спорове, свързани със стоп капаро, предварителни договори и покупка на недвижими имоти, включително успешно водене на съдебни и изпълнителни производства.
Свържете се с нас за консултация и защита.
Автор: адвокат Нина Веселинова
