Обжалване на решения на Общо събрание на етажна собственост: Иск за отмяна по чл. 40 от ЗУЕС
Решенията на Общото събрание на етажната собственост (ЕС) са ззадължителни за собствениците, ползвателите и обитателите в сградата и могат пряко да засягат техните права и задължения.
С тях могат да се определят такси за управление и поддържане , вноски за ремонт, да се избира домоуправител или професионален домоуправител, както и да се вземат други решения, засягащи управлението и ползването на общите части.
Когато решение на Общото събрание е незаконосъобразно, то може да бъде оспорено по съдебен ред.
В настоящата статия адвокат по етажна собственост разяснява как се извършва обжалване на решение на Общото събрание. Ще научите как се брои срокът за отмяна по чл. 40 ЗУЕС, какви са основанията за оспорване и за какво трябва да внимавате, за да увеличите шансовете си за успешна отмяна на незаконосъобразните решения.
Как се обжалват решения на общо събрание на етажна собственост?
Юридически погледнато, решенията не се „обжалват“ с жалба, въпреки че това е житейски най-разпространеният израз. Законово коректният термин е „иск за отмяна на решение на общото събрание“.
Решенията на Общото събрание подлежат на отмяна по съдебен ред по специалната процедура, регламентирана в чл. 40 от Закона за управление на етажната собственост (ЗУЕС).
„Чл. 40. (1) Всеки собственик може да иска отмяна на незаконосъобразно решение на общото събрание.“
Изразът „да иска отмяна“ означава да се предяви иск пред съда. Искът по чл. 40 ЗУЕС е конститутивен, тъй като цели промяна в съществуващото правно положение чрез отмяна на приетото решение и заличаване на правните му последици.
Практически стъпки за отмяна по чл. 40 от ЗУЕС и страни по делото
- Компетентен съд: Районният съд по местонахождението на сградата в режим на етажна собственост.
- Съдържание на исковата молба за отмяна: В исковата молба по чл. 40 от ЗУЕС следва подробно и прецизно да бъдат посочени всички основания за незаконосъобразност на оспорваните решения – кои конкретни разпоредби на ЗУЕС или други приложими правни норми са нарушени и в какво точно се състои всяко нарушение. Опитен адвокат по ЗУЕС може да ви съдейства за правилното формулиране на основанията за отмяна и за пълното и аргументирано описание на допуснатите нарушения.
- Ищец: Собственикът на самостоятелен обект в етажната собственост.
- Ответници: Етажната собственост (всички останали собственици на самостоятелни обекти в сградата)
- Доказване: Ищецът трябва да докаже, че е собственик на обект в сградата. В тежест на Етажната собственост (ответниците) е да докаже, че е спазен законовият ред за свикване и провеждане на събранието и че взетите решения са законосъобразни.
- Държавна такса: Дължимата държавна такса за разглеждане на иска се определя от съда, в размер между 15,34 евро и 40,90 евро.
ВАЖНО! При иск за отмяна на решение на Общото събрание на етажната собственост съдът не може да вземе ново решение вместо Общото събрание, нито да го задължи да приеме конкретно решение. Правомощието на съда се ограничава до преценка на законосъобразността на оспореното решение и неговата отмяна, когато са налице законовите основания за това.
Кой има право да обжалва решения на Общото събрание?
Съгласно чл. 40 от ЗУЕС само и единствено собственикът има право да иска отмяна на решенията.
Под собственик се има предвид всяко физическо или юридическо лице, което притежава право на собственост върху обект в сградата (апартамент, офис, гараж, магазин, ателие и др.).
Нови собственици: Собственик, който е придобил имота след датата на провеждане на събранието, но преди изтичането на срока за обжалване, също има право да подаде иск.
Наемателите, ползвателите и другите обитатели (напр. членове на семейството на собственика) нямат право да обжалват решенията на общото събрание, независимо че тези решения са задължителни и за тях.
Какъв е срокът за обжалване на решение на Общото събрание по ЗУЕС?
Срокът е 30 дни, съгласно чл. 40 от ЗУЕС. Според закона срокът започва да тече от „получаване на решението по чл. 16, ал. 7 от ЗУЕС.“
Под „получаване“ на решението следва да се разбира надлежното оповестяване на изготвения протокол от Общото събрание и съдържащите се в него решения по предвидения в ЗУЕС ред.
Определянето на точния начален момент на срока е от съществено значение, тъй като пропускането на 30-дневния срок по чл. 40 ЗУЕС може да доведе до загуба на възможността за съдебна отмяна на незаконосъобразното решение.
Как се брои 30-дневният срок за отмяна на решенията на общото събрание?
Началният момент на срока може да е различен за отделните етажни собственици в една сграда:
- За отсъстващи собственици (уведомили писмено управителя): Ако собственикът не ползва имота, отсъства повече от месец и е предоставил на управителя имейл или адрес в страната, срокът за него започва да тече от получаването на копие от протокола на посочения имейл или адрес. Ако не е предоставил контакти, той се счита за уведомен чрез съобщението на входа (както останалите собственици).
- За всички останали собственици: Срокът започва да тече от датата на поставяне на съобщението за изготвен протокол. Това съобщение се залепва от управителя/Председателя на УС в 7-дневен срок от датата на провеждане на събранието на видно и общодостъпно място на входа.
Управителят няма задължение да залепва самия протокол на входа, а само съобщение, че протоколът е готов! Без такова съобщение (или изпращане на протокола до отсъстващ собственик) срокът не започва да тече.
ВАЖНО за спазването на срока: На практика собствениците нерядко получават копие от протокола седмици, а понякога и месеци след провеждането на Общото събрание. Това обаче не означава, че срокът за оспорване започва да тече от деня, в който протоколът фактически е предаден в ръцете на собственика.
Пример за спазване на срока за предявяване на иск по чл. 40 от ЗУЕС: Събранието е проведено на 26.01.2026г. На 02.02.2026 е поставено съобщение за изготвен протокол. 30 дневния срок изтича на 04.03.2026. До 04.03.2026г., включително можете да подадете искова молба за отмяна на решенията по чл. 40 от ЗУЕС. Ако молбата е подадена на 05.03, срокът за оспорване е изпуснат.
Съвет от нашия екип: Щом разберете за проведено събрание, следете кога се залепва съобщението на входа и незабавно изискайте копие от протокола от домоуправителя. Изтичането на 30-дневния срок валидира дори незаконосъобразните решения, губите правото си на съдебна защита и повече нямате право да оспорвате решенията по съдебен ред!
Разлика между оспорване на протокол и иск за отмяна на решения на общо събрание
От момента на поставяне на съобщението на входа за готовия протокол започват да текат два отделни срока:
- 7-дневен срок за оспорване СЪДЪРЖАНИЕТО НА ПРОТОКОЛА: Оспорването се прави писмено пред управителя/УС.
- 30-дневен срок за иск за ОТМЯНА НА РЕШЕНИЯТА пред съда: Подава се искова молба в Районния съд за отмяна на самите решения.
ВАЖНО! Оспорването на съдържанието не е еднакво с искането за отмяна /обжалване на решенията на общото събрание. Оспорването на съдържанието се прави само пред управителя, а иска се подава в съда.
Всеки етажен собственик да оспори съдържанието на протокола, включително достоверността на отразените в него решения. Оспорването се извършва писмено пред управителния съвет (управителя) в 7-дневен срок от поставяне на съобщението за изготвяне на протокола, но не по-късно от един месец в случаите, когато собственикът, ползвателят или обитателят отсъства.
Когато съдържанието на протокола от Общото събрание не бъде оспорено в срок, то се стабилизира.Протоколът придобива обвързваща доказателствена сила по отношение на отразените в него обстоятелства спрямо етажните собственици, третите лица и съда.
След изтичане на срока за ОСПОРВАНЕ на съдържанието изявленията в протокола се приемат за такива, каквито са описани – как и кой е гласувал, какво решение е прието, какви са сроковете за изпълнение на това решение и т. н.;
Кои решения на общото събрание подлежат на обжалване?
Не всички решения на общото събрание подлежат на обжалване, а единствено онези от тях, които променят съществуващото състояние
Обект на оспорване могат да бъдат само решения, които пораждат правни последици занапред – създават нови правни последици, права и/или задължения за собственика и подлежат на изпълнение, т. е. решения, рефлектиращи в правната сфера на собственика.
Изключение от това правило е само отказ на общото събрание на етажната собственост да извърши належащ ремонт на общи части.
В този смисъл е и съдебната практика Определение № 21575 от 15.05.2025 г. по гр. д. № 7731/ 2025 г. на Софийски районен съд
„Предмет на отмяна могат да бъдат само позитивни решения, т. е. такива с които е прието позитивно решение Съгласно константната практиката на ВКС, на обжалване по реда на чл. 40 от ЗУЕС подлежат тези решения, които променят съществуващото състояние. ВКС посочва, че подлежащите на обжалване решения на ОС на ЕС са тези, които пораждат определени пр. последици, т. нар. положителни решения на ОС на ЕС. Решенията на ОС на ЕС, с които по същество не се пораждат определени правни последици или се отказва да бъде променено съществуващо към момента на приемането им правно положение, не подлежат на обжалване, респ. на отмяна по горния ред, с изключение единствено спрямо решението по чл. 4, ал. 4 ПУРНЕС (отм.) относно отказ на ОС да извърши необходими разноски за поддържането или за възстановяването на общите части от сградата.„
Кои решения НЕ подлежат на отмяна по чл. 40 ЗУЕС?
- Процедурни решения
- Решения, с които не е прието предложение за решение,
- Решения с които е отказано да се измени или отмени предходно решение или
- Решения с които се приема решение да не се променя съществуващото състояние.
Такива откази не създават нови правни последици, поради което евентуално подадена искова молба срещу тях се приема от съда за недопустима.
Изпълнение на решенията на общото събрание и възможност за спиране на изпълнението
Решенията на общото събрание подлежат на изпълнение докато:
- Не бъдат отменени от съда по чл. 40 от ЗУЕС
- Не бъдат отменени/изменени от общото събрание на етажната собственост с последващи решения
Съгласно чл. 38. От ЗУЕС „Решенията на общото събрание се изпълняват в определените в тях срокове. Когато срокът не е определен, решенията се изпълняват в 14-дневен срок от оповестяването им по реда на чл. 16, ал. 7.“
Следователно, взетите решения на етажната собственост подлежат на незабавно изпълнение.
Подаването на искова молба в съда НЕ спира автоматично тяхното изпълнение (чл. 40, ал. 3 от ЗУЕС).
Така например, ако общото събрание е взело решение за заплащане на определена такса. Подаването на искова молба за отмяна на решението не спира неговото изпълнение и не освобождава етажните собственици от задължението за заплащане на определените суми.
До отмяната му по надлежния ред решението на общото събрание подлежи на изпълнение и е задължително за всички етажни собственици.
Може ли да се спре изпълнението на решенията на общото събрание?
Да, с помощта на опитен адвокат по етажна собственост можете да поискате от съда спиране на изпълнението на оспорваното решение на общото събрание като обезпечителна мярка.. Съдът издава обезпечителна заповед, с която спира изпълнението до окончателното приключване на делото.
Например: Взето е решение за определяне на такса за управление и поддържане на общите части или за вноски във фонд „Ремонт и обновяване“. Това решение е оспорено с искова молба по чл. 40 от ЗУЕС. При спиране на изпълнението му от съда съответните суми няма да се събират от собствениците, ползвателите и обитателите до приключване на производството по оспорване на решението по чл. 40 ЗУЕС.
Основни основания за отмяна на решенията по чл. 40 ЗУЕС
За да отмени съдът дадено решение, трябва да са налице съществени нарушения. Те най-често биват:
Процедурни нарушения при свикване и провеждане
- Неспазен срок за залепване на поканата;
- Взети решения по точки, които не са били включени в дневния ред;
- Липса на изискуемия от закона кворум;
- Гласуване от лица без право на глас или без редовно пълномощно;
- Един пълномощник е представлявал повече от 3-ма собственици;
- Неправилно изчислени идеални части.
- Липсата на идеални части в протокола
- Липса на кворум
- Пороци в съдържанието на протокола
Липса на компетентност на Общото събрание
В практиката се срещат случаи, при които Общото събрание на етажната собственост приема решения по въпроси, които са извън неговата компетентност.
Общото събрание има правомощия да взема решения само по въпросите, изрично изброени в чл. 11 от ЗУЕС или определени в друг закон. Всяко решение извън тази компетентност е незаконосъобразно.
Нарушение на императивни правни норми
- Неспазване на изискуемото от закона квалифицирано мнозинство за конкретното решение (напр. гласували са 51% вместо необходимите по закон 75% или 100% идеални части от общите части);
- Погрешно определяне на таксите за поддръжка (напр. определяне на такса „на квадратен метър площ“, вместо съобразно правилата на чл. 51 от ЗУЕС – поравно на обитател, според процента идеални части или поравно на самостоятелен обект).
Често задавани въпроси (FAQ)
Какво става, ако не обжалвам решението в 30-дневния срок?
Ако не поискате отмяна в 30-дневния срок, решенията на Общото събрание се стабилизират. Те остават в сила и подлежат на изпълнение, а вие повече нямате право да искате отмяната им. Решенията влизат в сила и става абсолютно задължителни за вас, вашия наемател и лицата които живеят във вашето домакинство, дори и да са били в пълно противоречие със закона.
Какво ще стане ако не спазя 30 дневния срок за подаване на искова молба за отмяна на решенията на общото събрание?
Срокът за отмяна е преклузивен и с изтичането му , а правото да искате тяхната отмяна по съдебен ред се погасява.
Ако не подадете искова молба в срока – губите това право и повече не можете да обжалвате решенията.
Ако вече сте подали искова молба след 30 дневния срок искът Ви е недопустим и делото ще бъде прекратено.
Какво ще стане, ако съм предявил иск за отмяна на решение на общо събрание, но докато тече делото бъде свикано ново събрание на което взетото решението е отменено или е взето друго решение в обратния смисъл?
Делото ще бъде прекратено поради отпадане на правния интерес, но Етажната собственост (ответникът) ще бъде осъдена да ви възстанови всички направени разноски по делото и адвокатски възнаграждения.
Може ли наемателят да обжалва решенията на общото събрание на етажната собственост?
Не. Наемателят няма самостоятелно право да предяви иск за отмяна на решение на общото събрание по реда на чл. 40 ЗУЕС. Собственикът може да защити правата на своя наемател, като предяви иск за отмяна на решенията.
Ако сте наемател и считате, че решение на общото събрание засяга Вашите права или интереси, Ви съветваме незабавно да уведомите собственика на имота, за да може той своевременно да предприеме необходимите действия за оспорване на решението пред съда.
Могат ли роднините на собственика, които живеят в сградата, да обжалват решенията на общото събрание на етажната собственост?
Не. Роднините на собственика, които живеят в имота (дори тези с право на ползване), но не притежават право на собственост върху него, не могат самостоятелно да предявят иск за отмяна на решение на общото събрание по чл. 40 ЗУЕС.
Когато приетото решение засяга техните права или интереси, собственикът на имота може да оспори решението по съдебен ред, при наличие на основания за неговата отмяна.
Защо ви е необходим опитен адвокат по етажна собственост?
Своевременната консултация с опитен адвокат по етажна собственост може да Ви помогне да прецените дали са налице основания за обжалване и отмяна на решение на общото събрание на етажната собственост, както и да Ви сперсти ненужни съдебни разноски ..
Адвокатска кантора „Веселинова и партньори“ има опит в дела, свързани с етажната собственост. Предоставяме правна помощ при отмяна на незаконосъобразни решения пo ЗУЕС, спиране на тяхното изпълнение и оспорване на такси за управление и поддържане и вноски във фонд „Ремонт и обновяване“.
Обслужваме както на собственици, така и на управители на етажни собствености и професионални домоуправители..
Свържете се с нас за консултация
Автор: адвокат Нина Веселинова
