Ремонт на покрив и улуци
В тази статия ще ви запознаем с един казус от нашата практика.
В сграда в режим на етажна собственост е констатирана необходимостта да се извърши ремонт на покрива и улуци, поради течове, вследствие на които в апартаментите на последния етаж и коридорите в стълбището капе вода и има влага.
На Общо събрание етажната собственост решава „да се вземе оферта от фирма“. В този протокол не се посочва в какво се състои проблема, респ. какъв ремонт трябва да се прави и дали той е необходим или неотложен.
Общото събрание не взело решение да бъде извършен ремонт. Взето е само решение за събиране на оферти.
Междувременно, поради влошаване на времето течове зачестяват. Необходимо е спешно да се извърши ремонт. Собствениците на апартаментите на последния етаж правят ремонт на покрива и улуците за своя сметка. За този разход те представят пред Етажната собственост документи за плащане, но съседите им отказват да им възстановят разходите.
Често собствениците на апартаменти на последните етажи са принудени сами да решават проблеми с течащ покрив, стари/повредени улуци и лоша хидроизолация. В много случаи ремонтът се извършва изцяло с техни лични средства, без участие от страна на съседите от по-ниските етажи.
Когато един или няколко собственици финансират ремонта на покрива от собствения си бюджет, те имат право да търсят възстановяване на направените разходи от останалите собственици. При бездействие от тяхна страна собствениците, които са платили за ремонта, имат право да потърсят правата си по съдебен ред.
Необходимо ли е решение на ОС за необходим ремонт на покрива?
Не, не е необходимо решение. Решението на общото събрание има значение на правно основание на базата на което следва да бъде определен размера на възникналото парично задължение.
Съобразно разпоредбите на чл. 48, ал. 6 и ал. 7 от ЗУЕС, всеки етажен собственик може да извърши със собствени средства, материали и/или труд необходим ремонт на общи части на сградата без решение на общото събрание.
Важно е да се отбележи, че разпоредбата визира само случаи на необходим ремонт.
По смисъла на § 1, т. 8 ДР на ЗУЕС „необходим ремонт“ представлява дейност за привеждане на сградата, на общи части, инсталации или части от тях в съответствие с нормативните изисквания за техническа пригодност на сградата и инсталациите, включително и покривите, с оглед отстраняване на създадени пречки или неудобства за нормалното използване на сградата и самостоятелните обекти в нея.
Анализът на чл. 48, ал. 5 ЗУЕС налага извод, че освен за необходим ремонт, разпоредбата касае и възможността за извършване на неотложен ремонт, дефиниран в § 1, т. 9 ДР на ЗУЕС.
В случая е безспорно, че покривът на сградата и водосточните тръби (улуци) имат качеството на общи части по смисъла на чл. 38 ЗС, както и че е било налице “необходим ремонт” по смисъла на ЗУЕС.
Кои разходи подлежат на възстановяване?
На възстановяване подлежат действително направените и надлежно доказани разходи, свързани с извършването на ремонта, а именно:
- стойността на вложените материали, необходими за качественото изпълнение на ремонтните дейности;
- разходите за труд на наети майстори и специалисти, включително монтажни, демонтажни и довършителни работи;
- други пряко свързани с ремонта разходи, когато са обосновани и доказани с платежни документи.
Как се възстановяват разходите?
В разпоредбата на чл. 48, ал. 6 от ЗУЕС изрично е предвидено, че разходите, направени от етажен собственик, се възстановяват или се прихващат от дължимите от него вноски след представяне на документи, удостоверяващи извършените плащания.
Следователно, начините за възстановяване на разходите от останалите етажни собственици са следните:
- възстановяване на разходите въз основа на решение на Общото събрание на етажната собственост; или
- прихващане на разходите от дължимите от съответния собственик вноски за управление и поддържане на общите части.
В първата хипотеза е необходимо отделно решение на ОС на ЕС за възстановяване на разходите, които се разпределят между собствениците съобразно дяловете им от общите части на сградата направените разходи за ремонта на покрива.
При определяне идеалните части от общите части на сградата за всеки един от етажните собственици следва да се вземат предвид нормативно установените правила в ЗС, а именно чл.41 вр.чл.40 ЗС.
Колко дължи всеки от останалите собственици?
В настоящия казус ремонтът е извършен без предварително решение на Общото събрание и без изричното съгласие на останалите етажни собственици, но при тяхно знание и без противопоставяне. В този случай собственикът, който е извършил ремонта, има право да претендира от всеки от останалите етажни собственици заплащане на съответната част от направените разходи, съразмерно на притежаваните от тях идеални части от общите части на сградата.
Ако разходите, извършени от собственик, не бъдат възстановени по ред а на чл. 48, ал. 6 от ЗУЕС, той има право да предяви иск срещу останалите собственици за заплащане на дължимите суми.
Иск за възстановяване на разходите.
Искът се предявява от собственикът, който е направил ремонта. Ответници са останалите собственици.
За основателността на претенцията в тежест на собственика е докаже:
- че е собственик на самостоятелен обект на сграда в режим на етажна собственост,
- че ответниците също са собственици на самостоятелни обекти в същата сграда,
- че е извършил за собствена сметка необходим ремонт в твърдения период от време
- размера на вложените в ремонта средства
- че му е отказано възстановяване на разходите от страна на етажната собственост,
- размера на припадащата се част на ответниците,
- че останалите собственици са знаели и не са се противопоставили на ремонта
Стойността на разходите за ремонта се доказва с писмени документи (договори, касови бележки, фактури и др.). Важно е да се има предвид, че само фактури не са достатъчни да обосноват претенцията.
Иск за вреди
Освен иска за възстановяване на направените разходи за ремонт, собственикът може да предяви и иск за обезщетение за имуществени вреди, настъпили в резултат на бездействието на останалите етажни собственици, като например: подгизване на стени, поява на мухъл и влага, увреждане на мебели, изгаряне на електрически уреди и други подобни.
В този случай собственикът има право да претендира стойността на претърпените имуществени вреди – стойността на увреденото имущество.
Искът може да бъде предявен и разгледан заедно с иска за заплащане на сумите, изразходвани за извършения ремонт.
Какво да предприема преди да водя иск?
Преди да води иск собственикът трябва:
- Да събира и съхранява всички документи, удостоверяващи направените разходи по ремонта (фактури, касови бележки, договори, разписки и др.).
- Ако е възможно, преди извършване на ремонта да ангажира вещо лице – оценител или строителен експерт, който да изготви експертиза и да определи необходимите ремонтни дейности и ориентировъчната им стойност.
- Да се свърже с адвокат още преди започване на ремонта, с цел правилно документиране и събиране на доказателства, които биха били необходими при евентуално бъдещо съдебно производство.
Ако и вие се намирате в подобна ситуация, предстои ви извършване на ремонт или вече сте направили такъв, но разходите не са ви възстановени, и имате нужда от добър адвокат за етажната собственост, не се колебайте да се свържете с Адвокатска кантора „Веселинова и партньори“
Свържете се с нас за консултация
Автор: адвокат Нина Веселинова
